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MÓDULO III – Análise dos Tópicos Relevantes da ABNT NBR 14.653-1

1. Classificação dos Bens, Frutos e Direitos

Estudo da classificação técnica dos bens, frutos e direitos, conforme os conceitos jurídicos e normativos aplicáveis à avaliação imobiliária. Análise da distinção entre bens corpóreos e incorpóreos, bens imóveis por natureza, acessão ou determinação legal, bem como dos frutos civis, naturais e industriais. Abordagem da avaliação de direitos reais e pessoais relacionados aos bens imóveis, com ênfase na correta identificação do objeto da avaliação e de seus reflexos na definição do tipo de valor a ser apurado. 

2. Pressupostos, Ressalvas e Condições Limitantes

Análise dos pressupostos adotados, das ressalvas técnicas e das condições limitantes que devem ser explicitadas no laudo ou parecer técnico, conforme exigido pela ABNT NBR 14.653-1. Estudo da importância da correta delimitação do escopo do trabalho, da identificação das hipóteses consideradas e das restrições técnicas, jurídicas ou informacionais que possam influenciar o resultado da avaliação. Ênfase na transparência metodológica e na mitigação de riscos técnicos e jurídicos decorrentes da atuação pericial. 

3. Requisitos e Análise da Documentação Pertinente

Estudo dos requisitos documentais indispensáveis à realização da avaliação imobiliária, com enfoque na análise crítica da documentação jurídica, urbanística, registral, fiscal e técnica do imóvel. Abordagem da matrícula imobiliária, títulos de domínio, certidões, projetos aprovados, licenças, zoneamento urbano, cadastro fiscal e demais documentos relevantes. Ênfase na correlação entre a documentação disponível, a definição do objeto da avaliação e a confiabilidade do valor mercadológico apurado. 

4. Metodologia Aplicável com Ênfase no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Análise das metodologias previstas na ABNT NBR 14.653-1, com destaque para o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado como principal procedimento para a determinação do valor mercadológico. Estudo dos critérios de seleção de amostras, tratamento e homogeneização dos dados, identificação de variáveis relevantes e aplicação de técnicas estatísticas compatíveis. Ênfase na adequação metodológica, na consistência dos dados e na fundamentação técnica do valor estimado. 

5. Vistoria do Bem Avaliando e Procedimentos de Coleta de Dados

Estudo dos procedimentos técnicos de vistoria do bem avaliando, conforme os requisitos da ABNT NBR 14.653-1, incluindo inspeção física, caracterização construtiva, análise do estado de conservação, localização, entorno e infraestrutura disponível. Abordagem das técnicas de coleta de dados de mercado, fontes de informação, validação das amostras e registro documental das informações levantadas. Ênfase na qualidade da vistoria e da coleta de dados como elementos essenciais para a confiabilidade e rastreabilidade da avaliação imobiliária.